宅建（宅地建物取引士試験）の勉強をしていて思うのは、「権利関係（民法）」の過去問が安定していない。ということです。
「安定していない」と言うのは、どういうことかと言いますと、
「過去に同じ問題が出題されていない」=過去問が通用しない
ということです。
これは、それだけ過去の判例（裁判での判決の先例）が多いということであり、それだけ民事訴訟が多い問題ということなのでしょうね(--)
過去問が通用しないことから、権利関係についてはその本質を理解する必要があります。
その本質が何かと言えば「弱い立場の者を守る」ということだと解釈しています。
ここで言う「弱い立場」というのは「買い手側」と理解して良いかと思われます。
この原則を理解していれば権利関係は解けるはずなのですが、いつも時間が掛かる割には半分程度しか正解できていません・・・。一回だけ奇跡的に９割解けましたが、基本は５割です(--;
今回は、その一部について考えてみたいと思います。
【平成２５年の第７問】です
解釈しながら読んだ時間を計ってみて下さい・・・。
次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているのはどれか。
（判決文）
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を免れないというべきである。
１．保証人が期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のために保証契約を締結した場合は、賃貸借契約の更新の際に賃貸人から保証意思の確認がなされていなくても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃借人の債務について保証する旨を合意したものと解される。
２．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う趣旨で合意した場合には、賃借人の未払賃料が１年分に及んだとしても、賃貸人が保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる事情がなければ、保証人は当該金額の支払義務を負う。
３．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う場合、更新後の未払賃料について保証人の責任は及ぶものの、更新後に賃借人が賃借している建物を故意又は過失によって損傷させた場合の損害賠償債務には保証人の責任は及ばない。
４．期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う旨の合意をしたものと解される場合であって、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められるときには、保証人は更新後の賃借人の債務について保証の責任を負わない。
・・・以上。書いていて、目がちかちかしてきました。
これだけで817文字。ブログの一回分の文字数に匹敵します。
試しに音読してみると、ちょうど３分掛かりました。
ただ、音読しただけでは、まったく意味が分かりません(；´Д｀)
民法については、こちらの本を読むと理解が進むそうです！宅建関係でお勧めの本を検索するとよく紹介されているので、宅建の権利関係の勉強には良いそうです。
というか、宅建の参考書だけでは明らかに情報量が足りません。
さて、今度は意味と答えを考えながら読んでみます・・・
・・・考えながら読むと凡そ５分掛かりました。
読み慣れている今であれば５分で答えが分かりましたが、それでも意味を完全に理解しようとすると、この１問だけで１０分くらい掛かってしまいます。
賃貸借＝貸し借り
賃借人＝借りる人
賃貸人＝貸す人
「反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情」＝保証人契約に際して反対していないか
「賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反する」＝貸す人が、保証の訴えをしてくることが倫理的におかしい場合
以上５つの言葉が、やたら繰り返し出てきていますので、これらの定義がしっかり理解できていれば、問題を解くこと自体は簡単です。
判決文が述べていることを簡単に言うと、
「建物を借りる時に保証人がついて貸す人がそれに反対しなければ、その後にお金の問題が起きたらすべて保証人が責任をもつことが当然である。ただし、貸す人に問題がある場合は除く。」
ということになります。
さて、回答はどれになるのでしょうか？以下答えになります。
問１、「貸す人が反対しなければ保証人に合意」とありますので正です。
問２、「賃貸人（貸す人）が信義則に反しない（倫理的問題はない）ので、支払い義務は必要です。未払賃料は何年分でも支払う必要があります。（時効になったら別）
問３、判決に「更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を免れない」とありますので、「更新後に賃借人が建物を故意又は過失によって損傷させた場合」は、保証人が責任を負う必要があります。
問４，「賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められるとき」とありますので、貸す人側に倫理的問題があることが分かります。このような場合には、保証人は支払いをする必要はありません。
こうやってゆっくり考えると、それほど難しい問題でもないのですが、とにかく文章が難解なのでまずはそれを読み解くことが大切です。
これは権利関係（民法）だけに言えることで、他の分野である宅建業法などでは有りえないことで、それほど頭を使わずとも問題を解くことができます。
それでは、この時間の掛かる「権利関係（民法）」をそのまま見捨てて良いのでしょうか？
・・・そんな訳はありませんね。問題全体の３割も締めているのですから。なんかしらの対処が必要です。
時間があれば、やはり先程紹介した民法の本を読むのが間違いなさそうです。
時間が残されていない今、とにかく同じ問題は出題されないにしても過去問を繰り返して、少しでも権利関係の文章に慣れておくことが解決策だと思っています。
過去問を９年分解きましたが、１年解くごとに問題を解くスピードと正解率が上がっています。同じ問題が出なくても、何となく傾向的なものが分かってきているんでしょうね。
こんなことをブログでつぶやいている暇はなかった(--;
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