競売不動産取扱主任者の試験が終わったばかりですが、早速初めての競売入札をしてみました!
その家がこちら。
現在では人が住んでいないので、庭が少々みずぼらしくなっていますが、きれいにすればこれくらいにすぐに戻りそうな物件です。
築19年のこちらの建物ですが、買受基準価額が350万円と激安です。
団地の坪単価が約7万円で60坪あるので、土地だけで420万円の価値があります。
激安なのには理由があり、中が結構ぼろぼろで、
リフォームに相当お金が掛かりそうなのです(;´Д`)
3点セットを見る限りでは、以下の内容のリフォームが必要そうな感じでした。
1.クロス全取替(50万円~100万円)
2.床材をほぼ張替え(50万円~100万円)
3.壁の穴補修(10万円~20万円)
近隣の家賃が7万5千円/月だったので、こちらの家だと8万円の家賃設定ができそうです。
利回り20%を目指すとなると、月8万円×12ヶ月×5年で480万円でリフォーム代まで含める必要があり、そうなると落札価格は280万円~370万円に収めなければなりません。
・・・値付けが難しい(´・д・`)
リフォーム代が幾らになるかによって、落札価格の設定も変わってきますが、肝心のそのリフォーム代をいくらに設定したら良いかが分かりません。なにせ、部屋の中が見られませんので。
自宅から車で数分の所に現地があるので、当然ですが視察に行きました。
不審者のように家の中を覗き込んだのですが、ガラス越しでは床の状態までは良く分かりませんでした。
もし床はそのままで大丈夫であれば、壁の穴を自分で補修するとあとはクロス代だけで済みそうです。
50万円程度で済むのであれば、その分落札価格を高く設定できます。
という皮算用をしながら、結局入札価格は500万円代にしました!( ゜Д゜)
これには色々と思惑があるのですが、一番の理由は競売不動産を早く取り扱って、スキルアップしたいという思いから、なるべく落札の可能性を上げたかったことがあります。
とはいえ、基準価額が350万円なので、2倍の700万円が付いても不思議ではありません。
700万円からリフォーム代の150万円を引いて、550万円という計算も考えましたが、果たしていったい幾らで落札されるのでしょうか・・・。
開札期日は12月17日です。丁度本業が休み(いつも休み?)なので会場に行ってみたいと思います。
競売不動産は最近人気が出てきていると耳にしますが、ローンで購入する人はまだ少数派なのではないでしょうか?
競売で融資を受けるには少々手続きがややこしいので、その辺りを今後お伝えしていきたいと思っています!(^-^)ノ
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