競売不動産取扱主任者の試験が終わったばかりですが、早速初めての競売入札をしてみました！
その家がこちら。
現在では人が住んでいないので、庭が少々みずぼらしくなっていますが、きれいにすればこれくらいにすぐに戻りそうな物件です。
築１９年のこちらの建物ですが、買受基準価額が３５０万円と激安です。
団地の坪単価が約７万円で６０坪あるので、土地だけで４２０万円の価値があります。
激安なのには理由があり、中が結構ぼろぼろで、
リフォームに相当お金が掛かりそうなのです(；´Д｀)
３点セットを見る限りでは、以下の内容のリフォームが必要そうな感じでした。
１．クロス全取替（５０万円～１００万円）
２．床材をほぼ張替え（５０万円～１００万円）
３．壁の穴補修（１０万円～２０万円）
近隣の家賃が７万５千円／月だったので、こちらの家だと８万円の家賃設定ができそうです。
利回り２０％を目指すとなると、月８万円×１２ヶ月×５年で４８０万円でリフォーム代まで含める必要があり、そうなると落札価格は２８０万円～３７０万円に収めなければなりません。
・・・値付けが難しい(´・д・｀)
リフォーム代が幾らになるかによって、落札価格の設定も変わってきますが、肝心のそのリフォーム代をいくらに設定したら良いかが分かりません。なにせ、部屋の中が見られませんので。
自宅から車で数分の所に現地があるので、当然ですが視察に行きました。
不審者のように家の中を覗き込んだのですが、ガラス越しでは床の状態までは良く分かりませんでした。
もし床はそのままで大丈夫であれば、壁の穴を自分で補修するとあとはクロス代だけで済みそうです。
５０万円程度で済むのであれば、その分落札価格を高く設定できます。
という皮算用をしながら、結局入札価格は５００万円代にしました！( ゜Д゜)
これには色々と思惑があるのですが、一番の理由は競売不動産を早く取り扱って、スキルアップしたいという思いから、なるべく落札の可能性を上げたかったことがあります。
とはいえ、基準価額が３５０万円なので、２倍の７００万円が付いても不思議ではありません。
７００万円からリフォーム代の１５０万円を引いて、５５０万円という計算も考えましたが、果たしていったい幾らで落札されるのでしょうか・・・。
開札期日は１２月１７日です。丁度本業が休み（いつも休み？）なので会場に行ってみたいと思います。
競売不動産は最近人気が出てきていると耳にしますが、ローンで購入する人はまだ少数派なのではないでしょうか？
競売で融資を受けるには少々手続きがややこしいので、その辺りを今後お伝えしていきたいと思っています！(^－^)ノ
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