昨日、久しぶりに新たな太陽光分譲案件を見てきました。
FIT18円以降は利回りの良い商品が少なくなったことから、積極的に新規開拓をすることは止めました。
ただ、メガ発から定期的にメールが送られてくるので、その内容に関しては目を通しており、なかなか良さそうな案件があったので見てきた次第です。
分譲会社は、「J.S BROTHERS」という福岡の会社です。初めて聞く名前ですが、後で担当者の方から聞いた話では、メガソーラーなどかなりの案件を手掛けているようで、会社の規模としてはかなり大きいようです。
規模が大きい＝つぶれない。という訳ではありませんが、規模が大きい方が何かと安心できます。
見てきた案件ですが、FIT18円でシステム出力は103kW、販売価格は1944万円です。
年間発電量が12万Whになるので、年間売電収入は約233万円程度になります。
以上から表面利回りは12%になるので、FIT18円としては悪くありません。
電柱から右側がパネル設置場所になります。
真南に向かって撮った写真なので、午前中は電線の影の影響があることが良く分かりました。
パネルは単結晶なので影の影響は少なくなりますが、南北全体に影が刺すので気にはなりますね。
海近なので塩の影響も気になりますが、景色が良い案件は訪問するのが楽しくなりそうです( ^ω^ )
西側の小高い部分にもパネルが乗ります。畑をされているようで少し荒れていますが、少し片付ければ問題ないでしょう。
問題なのは土地代です。実は上の金額には土地代が含まれておらず、借地代として年間10万円が別途掛かります。年間10万円ということは、20年間で200万円・・・
21円案件なら適正価格ですが、FIT18円で200万円は少々厳しいものがあります。
合計金額は2144万円になり、表面利回りは10.9%まで下がりました。
担当者の方に地権者さんと交渉して頂き、年間８万円、20年間で160万円まで値下げしてもらえ、表面利回りは11.1%まで回復しました。ただ、借地なので土地を抵当に入れることもできないので、この利回りだと融資を受けられないかもしれません。
FIT価格が21円から18円、14円と下がっていくにつれ、設備工事費用は下がっていきましたが、土地の価格はあまり下がっているように思えません。ここ山口県では、広さにもよりますが150万円～300万円くらいの土地が多いように感じています。
FIT価格が下がるにつれ、土地代も下がらないことには利回りを確保できないのですが、地権者さんはそんなこと知ったこっちゃありません(-。-)y-地代を下げなくても買ってくれる人がいるからです。
さすがにFIT14円になった今、300万円で土地を買う人も居ないでしょうが、それではいくらが適正価格になるのでしょうか。
私の基準ですが以下の通りに定めています。
FIT 土地代（限度額）
21円 200万円以下（300万円）
18円 150万円以下（200万円）
14円 100万円以下（150万円）
今回はFIT18円案件で、土地代は160万円なので適正価格をややオーバーしていますが、それでも限度額内ではあります。しかし、これはあくまで売買での価格になるので、借地であれば話は別です。
借地は土地を担保に入れられないので融資が不利となるばかりか、21年目以降も賃借料が掛かってしまいます。私は太陽光発電を30年計画で行う予定にしているので、土地代は240万円という計算になってしまいます。
今まで土地代で納得がいっていない案件は第８発電所の１箇所のみです。ここはFIT21円に間に合わせるために、現金で300万円も出すことになってしまい、さらに土地も文筆されて細長い歪な形状になってしまいました。後のFIT18円になっても、もっと利回りが良くて土地の形状も良い案件はいくつも出てきました。
というわけで、今回は慌てて買うようなことはしません。ただ、FIT14円になった今では18円案件も残り少なくなってきました。
下手な買い物はせず、しっかり見極めて行きたいと思います（ ・∀・）
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