今日は４案件目の土地について、不動産業者の方から説明を受けました。
不動産の方と打ち合わせをするのはこれで３件目になるので、だいぶ勝手が分かってきました（＾＾；
この土地の代金は前回も書きましたが、800坪で200万円です。
坪単価2500円の計算になってそれでも十分に安いと思うのですが、面談時にいきなり向こう側から「180万円でいいですよ。」と言ってもらえました(゜Д゜)
他の方のブログを見てると、いい土地があったら値引かずにとっとと購入した方が良いというのを以前目にしました。というのも、太陽光発電に向いた土地（安価で日当たりが良い）は、多くの人が探しているから値引いている間に売れてしまうというものでした。私も身をもって実感しています（－－；
あと前回の不動産屋の方に聞いた話では、土地売買の話しが出ると家族や親戚から横やりが入ることもあるそうなので、手付けを早めに払った方が良いと言われました。手付けを払っていたら、たいがい諦めるそうです（－－）
なので、今までも値引きたいところをグッと我慢していたのですが、今回は不動産屋さんの方から切り出してきたので、少々面食らいました・・・。
全国チェーンで展開されている不動産屋なので安心できるのですが、担当の方はえらくフランクな方で、色々とぶっちゃけ話しを聞きました（＾＾；
値引きに関しては、要はこの案件は売価が安いから、そもそも儲けはそんなに考えていないような感じを受けました。あと、農転とか名変にお金が掛かるので、それに充てたら良いということも言われていました。
エコスタイル（あんしん太陽光発電エコの輪）ですが、ここのシステムは土地は紹介するけど、あとは自分で契約するというスタンスが特徴の一つにあります。
分かりやすいと言えば分かりやすいのですが、土地の造成も別とのことなので、重機を２度入れることになると割高になるのではないかと感じました。
あと、表面利回りには土地代が入っているのですが、系統連系の契約金と、土地にまつわるお金（造成、農転、名変代）などは別です。それらの金額次第ですが、実質表面利回り（言葉はおかしいですが）はサイトに表記してあるものより１％弱は下がるように思いました。
それでは名前が似ているエコシステムはどうかと言いますと、こちらの表面利回りには土地代が入っていません。土地代を入れて表面利回りを出し直すと、２％近く下がってしまいました！
この辺りは表面利回りの考え方によるのでしょうが、私はイニシャルコストに対するリターンが表面利回りだと考えているので、最初に掛かるお金はすべて計算に入れるようにしています。逆に入れないのは、ランニングコストと金利、税金ですね。そして、それらを入れて計算したものが実質利回りと考えています。
今まで色々な業者を見てきましたが、表面利回りの中にイニシャルコストがすべて入っている業者はありませんでした。土地代が入っていなかったり、系統連絡代金が入ってなかったり、その他必要な物が付いていなかったりと、私が考えている状態での表面利回り表記ではありませんでした。
しかし、これはこれで別に問題ではないと思っています。別に隠してある訳でも、嘘を付いている訳でもないので、自分で計算し直せばいいだけです。ただ、表面利回りの計算に込められていない部分が統一されていないので、いくつもの案件を掛け持つ場合にはきちんと精査することは大切だと感じました。
あと、系統連絡の契約金は確定するまでいくらになるか分かりません。概ね30万円～100万円程度とバラツキが大きいです。私は契約金が確定していない案件については、マージンをとって100万円で計算するようにしています。それでもその100万円を超えることもあるようなので、そこは覚悟をしておかないといけませんね（－－；
とりあえず、この不動産屋さんに造成業者を紹介してもうらうことにしました。その見積りを見て、またどうするか考えてみます。土地の契約は、後日行うという話しでまとまりました。
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